Главная › Развитие › 214 фз работает. О предмете регулирования ФЗ

214 фз работает. О предмете регулирования ФЗ

214-ФЗ вовсе не панацея от всех возможных проблем при покупке квартиры в новостройке. О слабых сторонах 214-ФЗ рассказывает Олег Сухов, адвокат «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

214-ФЗ не может гарантировать получение квартир в собственность

ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ….» не может гарантировать дольщикам получение квартир в собственность. В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре договор участия в долевом строительстве, это означает, что на текущий момент у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющая строить многоквартирный дом, не более. Например, как показывает практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которым строительство может быть остановлено, возникнут споры с администрацией или подрядными, инвестиционными компаниями. Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех вышеперечисленных прецедентах, дольщики не смогут получить квартиры в собственность. Дополняя изложенный выше пункт, необходимо обратить внимание на то, что рассматриваемый 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. При банкротстве строительной компании договоры долевого участия утрачивают свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

214-ФЗ не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств

Согласно судебной практике, данный закон не способен подстегнуть застройщика на надлежащее исполнение обязательств и выплату убытков и неустойки в надлежащем размере. Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер - ниже низшего предела. Можно выделить два основных защитных направления, которые не отражены в законе, и не обеспечивают его действительную сущность: отсутствие реального механизма привлечения к ответственности должностных лиц застройщика и самого застройщика при неисполнении 214-ФЗ, а также отсутствие механизма, обеспечивающего гарантированное, безрисковое получением дольщиком оплаченного им объекта недвижимости.

На что стоит обращать внимание при подписании 214-ФЗ

Сроки завершения строительства дома. Указанный срок должен быть не просто зафиксирован в договоре, но и кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема передачи. Во-первых, именно акт приема передачи квартиры является первым этапом завершения отношений с застройщиком, а во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка при задержке строительства.

Стоит обращать внимание на условия договора в части изменения оплаты при увеличении или уменьшения метража квартиры после обмеров БТИ при завершении строительства дома. Т.к. именно в данной части застройщики пытаются возложить обязательства по доплате на дольщиков и снять такую обязанность с себя.

Отдельного внимания заслуживает подсудность рассмотрения возникающих споров. Данное положение является очень важным, т.к. если в договоре дольщик согласится с условием о рассмотрении споров в суде другого города (а это бывает не так редко, как многим представляется), то судиться придется в другом городе, что очень неудобно и накладно.

В итоге

214-ФЗ имеет значительное количество пробелов и не выполняет основной функции, на которую направлен, а именно, обеспечение 100% защиты дольщиков. Кроме того, договор об участии в долевом строительстве исключает дольщиков из числа лиц, которые не попадут в реестр требований кредиторов и не лишатся своих квартир. Проще говоря, дольщики полагают, что 214-ФЗ защищает их права на имущество при банкротстве застройщика и реализации с аукциона конкурсной массы. Данное заблуждение является мифом, т.к. недостроенные квартиры в новостройках подлежат продаже через торги как активы застройщика с утратой дольщиками их прав на квартиры, а договоры долевого участия не являются обеспечительной мерой для исключения квартир из конкурсной массы.

Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,

Покупка новой квартиры - это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Первые строки договора

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании. Не помешает и более подробная информация - дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор. Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности. Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

О чем пойдет разговор?

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений. Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе. Любые другие вопросы - участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, - не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Подробное описание - ключ к успеху

Участии в предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта. В нем должны быть прописаны строительный адрес земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится. Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение - 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Вопрос о стоимости квартиры

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Опытные юристы напоминают, что закон 214-ФЗ не запрещает включать в договор пункт о пересмотре цены. Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Подробный «портрет» квартиры

Заключая покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости. В документе детально прописываются все атрибуты - оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д. Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах. В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Когда ждать исполнения обязательств?

Должны быть четко прописаны сроки исполнения всех заявленных обязательств в ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при изучении этого раздела договора? Прежде всего в нем должен быть указан срок действия самого документа. Причем из формулировки должно следовать, что он действителен до исполнения сторонами всех обязательств.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт - заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Причем строительная компания активно ищет возможность обойти 214-ФЗ. Неустойка за срыв сроков может тяжелым бременем лечь на плечи девелопера, поэтому он все время пытается подстраховаться. Например, включает в договор условие, согласно которому несет материальную ответственность только в случае собственной вины или необоснованно расширяет перечень обстоятельств неодолимой силы. Поэтому будьте внимательны! Традиционно форс-мажор предполагает атаки террористов, военные действия или катастрофы стихийного характера. Внесение изменений в законодательство, неблагоприятные погодные условия и бездействия контрагентов к нему не относятся.

Качество - еще один подводный камень ДДУ

214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что в случае наличия каких-либо недоделок в квартире компания обязана устранить их в или выплатить заказчикам соответствующую компенсацию.

Некоторые застройщики пытаются предусмотреть возможные недоразумения и включают в ДДУ пункт о том, что разрешение на ввод в эксплуатацию приравнивается к подтверждению соответствия объекта проектной документации. Таким образом застройщик пытается минимизировать свою ответственность за плохое качество жилья. Возможность претензии со стороны владельца этот пункт все равно не исключает, но может вызвать проблемы во время судебного разбирательства.

Как уберечь свои деньги?

Денежная сторона сделки - самый важный пункт ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание в этом вопросе? Во-первых, в договоре должна быть четко прописана стоимость недвижимости. Лучше, если она будет указана в рублях. К сожалению, цена за квадратный метр часто определяется в условных единицах, причем без фиксации конкретного курса в документе. Это значительно ухудшает условия договора.

Во-вторых, в ДДУ (образец можно найти в любой юридической конторе, один мы приводим ниже) должно оговариваться, в какие сроки и за счет каких средств будет осуществляться оплата. Это могут быть собственные сбережения или ипотечный займ, например. И следует внимательно изучить момент, согласно которому обязательства заказчика по договору будут считаться исполненными. Девелоперы настаивают на том, что это происходит после зачисления денежных средств на счет строительной компании. В итоге дольщик сильно рискует. Ведь перевод денег через банк происходит в течение нескольких дней, и все это время покупатель находится в подвешенном состоянии. Решение этой проблемы достаточно простое - в договор долевого участия нужно включить пункт о том, что обязательства перед застройщиками считаются выполненными в момент внесения денежных средств в банк.

Кто несет сопутствующие расходы?

Немаловажно внести ясность в вопрос о том, какая из сторон будет оплачивать расходы по регистрации объекта недвижимости в Управлении Росреестра. Кроме того, следует определиться, с какого момента покупатель должен оплачивать коммунальные платежи.

Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.

Как расторгнуть ДДУ?

Долевое участие предполагает не только заключение договора, но и возможный отказ от обязательств перед застройщиком. Если это случается по инициативе заказчика, то он должен выплатить неустойку. Во время подписания договора стоит обратить внимание на ее размер. Обычно она варьируется в пределах 1-15 процентов от стоимости объекта недвижимости. Строгие рамки наказания для участников долевого строительства в этом случае не указаны в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта позволяет предположить, что данный вопрос оставлен на усмотрение сторон. Помните о возможных финансовых потерях при расторжении договора и обращайте внимание на размер неустойки - это поможет вам сэкономить.

В заключение хочется заметить, что дольщику вовсе не обязательно настаивать на том, чтобы все пункты договора были подробно расписаны. Во время судебного разбирательства будет принят во внимание закон о защите прав потребителя, который полностью защищает интересы физических лиц.

покупка квартиры по ФЗ 214 — какие существуют тонкости с недавнего времени в долевом строительстве и что следует обязательно знать дольщику.

О покупке квартиры по ФЗ №214

К сожалению, многие российские граждане не желают повышать свой уровень правовой культуры, что может привести к неприятным последствиям. Особенно важно повышать юридическую компетенцию в плане вопросов, связанных с жильем и строительством.

Немного о самом законопроекте.

Он был принят Государственной думой 30.12.2004, отредактирован 13.07.2015 называется «ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Общая информация о ФЗ №214

Главные тезисы, которые развивает этот законопроект в редактуре от 13.07.2015, заключаются в следующем:

1. Привлечение физических лиц для создания новых строений, а также привлечение спонсоров, готовых инвестировать в проект, может проходить только при соблюдении определенных моментов:

договора общего участия в долевом строительстве, которое подписывается обеими сторонами сделки;
обеспечении выпуска облигаций и жилищных сертификатов;
желательно для развития проектов жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов привлекать инвестиции.

2. По Закону организатор стройки может привлекать инвестиции, имея на руках документы, предоставляющие право на строительство.

Как правило, это публичная проектная декларация, разрешение на строительство от муниципальных органов, права на земельный участок, где будет указана необходимая информация о территории застройки и характере пользования – личная собственность, безвозмездное пользование, аренда/субаренда и т.д.

3. При составлении договора об участии нескольких сторон в долевом строительстве, нужно указать в документе срок постройки и передачи объекта от застройщика к контрагенту , стоимость и порядок уплаты, срок гарантии, распространяющийся на объект долевого строительства, обязательства, которые накладываются на обе стороны согласно договору, а также способы их обеспечения.

Соблюдение вышеуказанных условий позволит снизить риск мошеннических манипуляций в ходе оформления договора и дальнейшего строительства.

4. Об окончании строительства

В законе есть подробная информация, касающаяся окончания сроков строительства. В ряде статей законопроекта указывается два немаловажных момента:

а) Если после оформления договора и в ходе строительства произошли открытые нарушения по соблюдению сроков строительства и сдачи объекта контрагенту, то застройщику нужно выплатить участнику долевого строительства заранее оговоренную по договору неустойку, а также пени.

Стандартный размер неустойки составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ Российской Федерации, который будет действовать в указанную в договоре дату исполнения обязательства, а также от основной информации в договоре, где указывается стоимость каждого дня просрочки.

В том случае, если участник долевого строительства – гражданин другого государства, застройщик должен будет выплатить ему неустойку в двойном размере, а также проценты за каждый день просрочки.

б) Есть ситуации, когда строительство многоквартирного дома или любого другого архитектурного объекта претерпевает финансовые сложности, и сдача объекта откладывается на иной срок, не оговоренный между сторонами в договоре.

В этом документе будет указана соответствующая информация о причинах просрочки, а также предложение изменений условий в договоре, касающихся срока сдачи. Только в таком случае можно избежать уплаты неустойки.

Изменение срока передачи объекта строительства от застройщика к его контрагенту возможно в порядке, который установлен ГК РФ.

5. Гарантии качества строительного объекта

Несмотря на то, что в 2014-2015году процент строительных объектов, не удовлетворяющим требованиям ГК РФ, в целом упал, остаются застройщики, не обеспечивающие соблюдение условий договора.

Поэтому в ФЗ-214 указывается, что для обеспечения правильного строительства, соответствующего гражданским и правовым нормам, нужно устанавливать согласованный между двумя сторонами гарантийный срок, необходимый для долевого строительства объекта.

В нем должно указываться: стоимость и перечень технологического и инженерного оборудования, которое будет использоваться в строительстве.

Гарантийный срок должен быть равен 5 годам и больше, но ни в коем случае не меньше.

Отсчет гарантийного срока, указанного в договоре, начинается с даты передачи объекта долевого строительства контрагенту от застройщика, но за исключением оборудования, которое не будет входить в перечень гарантийного талона, если это не предусмотрено договором.

На используемое в строительстве технологическое и инженерное оборудование существует собственный гарантийный срок, который будет установлен в документе договора.

Согласно российскому законодательству, он не может быть меньше трех лет.

Начало такого гарантийного срока приходится на первый день сдачи объекта после строительства, а согласованный между сторонами гарантийный срок указывается в первом передаточном акте или любом ином документе о передаче нового стройобъекта долевого строительства.

6. Передача объектов дольщикам

Предстоит выяснить, как в новой редактуре законопроекта говорится о его передаче дольщикам.

В частности, юристы, специализирующихся на подобных вопросах, рекомендуют обратить внимание на то, что передача объекта застройщиком заказчику, а также его последующее принятие осуществляется в письменном порядке по подписываемому передаточному акту.

Составление этого документа должно проходить между обеими сторонами при непосредственном участии третьей стороны.

Передача объекта осуществляется в долевом строительстве сразу после разрешения дома на ввод в эксплуатацию.

7. Уступка прав требования на квартиру

Осуществляется в период от даты регистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи квартиры между дольщиком и застройщиком.

8. Квартира как собственность

Долевое строительство касается не только коммерческой и муниципальной недвижимости: также оно может затрагивать и жилплощади в многоквартирных домах.

а) Когда квартира переходит в частную собственность, то нужно сделать все для государственной регистрации права собственности на новый объект.

Помогут в этом документы с фактическим подтверждением на создание. Этими документами могут быть как разрешение на эксплуатацию, так и передаточный акт – данный вопрос может решаться между участниками сделки.

б) При этом разрешение на ввод в эксплуатацию передает застройщик в течение 10 дней после получения разрешения от участника строительства.
В новой редакции Закона не так много отличий от основной версии 2004 года, поэтому всем, кто заинтересован в долевом строительстве, можно ознакомиться как с его новой версией, так и с первоначальной.

Сегодня мы разобрали нюансы отношений между застройщиком и дольщиком при покупке квартиры по ФЗ-214.

Этот краткий анализ ФЗ-214 пригодится вам каждый раз, перед заключением договора долевого строительства. Все указанные в статье условия должны соблюдаться — это защищает ваши права.

Если есть вопросы, задавайте их в комментариях к статье или на .

В последнее время среди потенциальных покупателей строящегося жилья прочно утвердилось мнение, что 214 федеральный закон – это априори полная гарантия безопасности вступления в стройку. Насколько это верно и стоит ли слепо полагаться на закон – именно это мы решили выяснить, подробно изучив суть договора долевого участия (ДДУ). Уверенность в том, что ДДУ исключает любые махинации, в том числе, двойные продажи, замораживание и затягивание строительства, а также характеризует застройщика как надежного во всех смыслах – лишь частична оправдана. Тем не менее, закон, безусловно, хороший, и именно о его плюсах мы и поговорим.

Как всё начиналось…

Ещё относительно недавно отечественный рынок новостроек ставил дольщиков в жесткие условия существования по «закону джунглей». Покупатель подписывал договор с застройщиком, который не подлежал регистрации в Росреестре. При этом сам договор строительная компания составляла с помощью собственных юристов, которые, естественно учитывали, прежде всего, интересы застройщика. Дольщик же оказывался в щекотливой ситуации, когда вероятность получения ключей от новой квартиры равнялась вероятности потерять вложенные средства. Риск вписаться в долгострой или судиться с застройщиком тормозил развитие рынка первичной недвижимости и дискредитировал все строительные компании независимо от их деятельности.

Желая защитить права вступающих в стройку дольщиков, в 2004 году был разработан и принят Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (но лишь в 2005 году закон заработал). Среди застройщиков закон поначалу не получил широкого распространения из-за слишком жестких условий в отношении самих строительных компаний. Вместо этого, участники первичного рынка прибегли к новым ухищрениям и предпочли заключать с дольщиками так называемый ПДКП – предварительный договор купли-продажи, либо предварительный ДДУ. Ещё одним выходом для девелоперов послужила возможность заключения ЖСК - жилищно-строительного кооператива, позволявшего на средства пайщиков постепенно строить дома и при этом избежать драконовских условий 214 закона.

В течение последних лет вокруг закона не утихали споры. И не смотря на то, что число застройщиков, перешедших на ДДУ по 214 ФЗ, неуклонно росло, поток критики не иссякал. Законодатели пришли к единственно верному решению и обратились за советом к самим застройщикам. В новой редакции, которая содержит целый ряд важных поправок, 214 ФЗ более адекватен сложившейся ситуации на российском рынке первичного жилья. Закон с одной стороны, теперь защищает права не только дольщиков, но и застройщиков, и с другой, повышает степень ответственности строителей перед покупателями за несоблюдение условий договора. Таким образом, 214-ФЗ при всех своих недоработках является наиболее прозрачной и безопасной схемой приобретение строящегося жилья в РФ. Социологические опросы последних лет показали, что 60% потенциальных покупателей готовы заплатить больше, но купить квартиру в новостройке по ДДУ, нежели вложить деньги в дешевую стройку, не имея гарантий.

ДДУ по 214-ФЗ

Для начала, необходимо выделить основные моменты, которые должны быть отражены в ДДУ, соответствующему 214-ФЗ.

Обязанности застройщика:

В любом ДДУ должно быть указано, что строительная компания обязуется в срок достроить жилой дом или другой объект недвижимости (самостоятельно либо с привлечением иных лиц, например, подрядчика). Вслед за получением разрешения на ввод в эксплуатацию построенного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства дольщику (будь то квартира, или же иной объект недвижимости).

Обязанности дольщика:

Дольщик, как участник долевого строительства, обязан выплатить полную стоимость покупаемого объекта недвижимости, указанную в договоре. После предъявления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию строительного объекта, дольщик должен обязательно принять квартиру (или иной объект) и подписать акт приема объекта долевого строительства.

ДДУ заключают в письменной форме. ДДУ может считаться заключенным только после государственной регистрации в Росреестре.

Что обязательно должно быть в ДДУ.

Если ДДУ составлен в соответствии с 214 Федеральным законом, то в нем должны быть обязательно отражены следующие пункты: полная информация об объекте (который по окончании строительства будет передан дольщику), его определение в соответствии с проектной документацией; сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства; указание точной цены договора, сроках и порядке ее уплаты; а также, гарантийный срок на сам объект (квартиру или иной объект недвижимости, Вами приобретаемый). В случае, если в ДДУ застройщика отсутствуют хоть некоторые из перечисленных пунктов, договор не будет считаться заключенным.

214-й закон гарантирует:

В случае если до момента передачи дольщику объекта жилья (приобретаемого по ДДУ) возникает непредвиденное повреждение или гибель объекта, то материальные риски несет только строительная компания.

Если дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, умирает, то его права и обязанности по договору переходят к наследникам дольщика, и строительная компания не имеет права отказать им в том.

В случае, когда дольщик вступает в стройку и строит объект долевого строительства исключительно для своих личных нужд (то есть для проживания, а не с целью предпринимательства), то на его отношения со строительной компанией распространяется также действие Закона о защите прав потребителей (в тех вопросах, которые не урегулированы 214-ФЗ).

Если ДДУ противоречит 214-ФЗ

Когда Вы покупаете объект недвижимости у солидной строительной компании, с большой долей уверенности можно говорить о том, что у застройщика уже был зарегистрирован первый ДДУ в Росреестре. Он, как правило, служит шаблоном для всех последующих договоров с покупателями. То, что договор долевого участия, прошел регистрацию в Росреестре означает, что он гарантированно отвечает требованиям 214-ФЗ. Поэтому, если Вы уверены, что подписываете именно ДДУ а не ПДКП или ЖСК, то скорей всего, можете не волноваться и ждать новоселья. Однако и тут застройщик может воспользоваться небольшими юридическими лазейками 214 закона, и составить ДДУ в большей степени отвечающий своим интересам, нежели интересам дольщиков. В этом случае, лучше обратиться за разъяснениями к юристу, и, если Ваши опасения подтвердились – существуют только два пути решения – либо найти другую строительную компанию, либо пытаться договориться с застройщиком о внесении изменений в договор, что маловероятно.

ПДДУ, ЖСК, ЖНК и другие …

В теории, 214 Федеральный закон запрещает продавать строящиеся объекты иначе как по ДДУ. Но на практике, естественно, существует не один способ как обойти этот запрет. Привлечение денег в строительство возможно с помощью выпуска жилищных сертификатов, создания ЖСК и ЖНК (жилищно-накопительных кооперативов), члены которых приобретают паи, а не квадратные метры. Ещё один распространенный способ – продажа уже построенного жилья по обычным договорам купли-продажи.

Любой из этих вариантов предполагает некоторую степень риска. Также как и так называемый ПДДУ, привлекающий своим названием несведущих покупателей. ПДДУ – предварительный договор долевого участия – не более чем изобретение недобросовестных застройщиков с целью получить как можно больше денежных средств ещё до начала строительства или на начальном его этапе. Причиной, по которой строительная компания не готова заключить сразу основной ДДУ, как правило, является отсутствие полного пакета разрешительной документации у застройщика. А с такими проблемами регистрация ДДУ в Росреестре невозможна.

Тогда желание получить деньги дольщиков толкает застройщика на изобретение подобных ПДДУ. Заключая этот договор, покупатель идет на немалый риск, ведь гарантии того, что строительная компания решит все свои проблемы – нет, а деньги внесены на счет застройщика. Покупаясь на эти схемы, дольщику остается только ждать и надеяться, а именно во избежание этой неопределенности и создавался 214 Федеральный закон.

При этом, на деле ПДДУ вполне законен – потому как это всего лишь обязательство заключить в будущем основной ДДУ. Другое дело – это непременное желание застройщика получить от покупателей деньги по ПДДУ, что очевидно противоречит 214-ФЗ. В данном случае дольщика может защитить только схема, при которой деньги перечисляются на банковский депозит застройщика, но становятся ему доступны только после заключения основного договора. Тогда риска потерять вложенные средства нет. Но подобное добросовестное поведение застройщика – редкость, как правило, Вы сразу переводите на счет строительной компании приличную сумму и покорно ждете основной ДДУ. Возможно, всё обойдется, и заветные ключи Вы всё же получите, но вполне вероятно, что следующая Ваша встреча с застройщиком произойдет в суде. И в самом лучшем случае – Вы вернете свои деньги. При этом, ни о какой оплате неустойки со стороны строительной компании говорить не приходиться – её гарантирует только 214 ФЗ. Поэтому, если Вы не хотите оказаться на месте Буратино, то лучше выбрать надежного застройщика, работающего только по основному ДДУ.

Из вышесказанного ясно – 214 Федеральный закон, в первую очередь, защищает интересы покупателя и содержит целый ряд плюсов.

Плюс №1

Первый и главный плюс закона — это существенное снижение риска оказаться в ситуации двойных продаж. Дело в том, что ДДУ, составленный застройщиком, обязательно регистрируется в Росреестре (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее, до 2008 года - Федеральная регистрационная служба). А Росреестр, как орган государственный, как раз и является гарантом того, что одна и та же квартира не может быть зарегистрирована дважды на разных лиц.

Помимо этого, проведение сделок с переуступкой прав собственности стало более прозрачной и безопасной схемой. Банки также более охотно одобряют кредиты для покупки строящихся объектов жилья у положительно зарекомендовавших себя застройщиков (то есть тех, кто честно работает по ДДУ). Отсюда и прямая выгода строителям – чем проще клиентам взять ипотеку на их объекты, тем выше продажи. Таким образом, и застройщик тоже получает большую прибыль.

Возможно, многим нашим читателям не до конца понятно, каким образом могут произойти двойные продажи, и как их может предотвратить 214 ФЗ.

Рассмотрим простую схему. Допустим, застройщик на самом начальном этапе строительства привлекает подрядчика или инвестора для выполнения определенных работ или финансовых инвестиций. Так как денег у строительной компании ещё нет, то рассчитывается он с партнерами некоторым количеством квартир, которые те вправе продавать от имени своей компании покупателям. Всё это оговорено в заключаемом между ними договоре. Предположим, в ходе строительства между вчерашними партнерами возникают серьезные разногласия, и договор между ними аннулируется. Застройщик, более не чувствуя себя обязанным, выставляет те же самые квартиры, которыми он уже расплачивался с подрядчиком или инвестором, на продажу. В свою очередь, партнеры могли уже продать эти квартиры покупателем. И таким образом, у одной квартиры появляется два законных владельца, а на деле доказать кто прав, кто виноват из них – очень сложно. Права собственности без ДДУ не регистрировалось. Это влечет за собой долгие судебные разбирательства между дольщиками, имеющими на руках равные по юридической силе договора купли-продажи.

Именно такие ситуации исключает, по мнению его создателей, 214 Федеральный закон, который, как уже говорилось ранее, подразумевает обязательную регистрацию договора долевого участия в Росреестре. Этот договор подтверждает права покупателя на ту квартиру, сведения о которой указаны в договоре. И хотя даже эта прозрачная схема сделки работает не всегда, ДДУ существенно сократил количество подобных махинаций.

Также и сам процесс оформления собственности с появлением ДДУ стал проще и быстрее. Ранее он мог затянуться на срок до полутора лет. Теперь же, после первого зарегистрированного договора, последующие регистрируются уже по установленному шаблону. Это существенно убыстряет дело. Сразу после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи объекта дольщиком, оформляется его право собственности на квартиру (или иной объект). При этом покупатель получил возможность самостоятельно подавать документы на регистрацию без представителя строительной компании.

Плюс №2

214-ФЗ существенно ужесточил требования к строительным компаниям по проектной и правоустанавливающей документации. До тех пор, пока проект не будет полностью согласован, строительство не может начаться. Будущий дольщик, таким образом, застрахован от ситуации, когда уже построенный объект не могут ввести в эксплуатацию из-за отсутствия необходимого разрешения. И это плюс для покупателей оборачивается серьезным минусом для строителей. Процесс согласования в России может тянуться сколь угодно долго, а замораживания или рост издержек застройщику никто не компенсирует. Поэтому многие строительные компании предпочитают заключать уже упомянутый выше предварительный договор, а разрешение получают уже в процессе строительства, тогда же и ДДУ начинают заключать. Выбор в таком случае, остается за дольщиком – либо подождать разрешения на строительство и заключить полноценный ДДУ, либо рисковать.

Плюс №3

Ещё одним несомненным плюсом для дольщика является то, что 214 Федеральный закон предусматривает правила возврата вложенных средств покупателю в случае, если договор будет расторгнут по вине любой из сторон (то есть в любом случае). Также, закон рассматривает случаи ненадлежащего исполнения договора строительной компанией, при которых покупатель имеет право взыскать пени со строительной компании. При этом застройщику будет нелегко расторгнуть договор с дольщиком, если тот не желает платить деньги. А пока ДДУ с нерадивым дольщиком не расторгнут, квартира числиться за ним, и застройщик не имеет права, да и не может её продать другому покупателю.

Плюс №4

Как уже стало ясно, 214 ФЗ защищает интересы именно дольщиков, а не застройщиков. Это подтверждает и ряд пунктов, напрямую ущемляющих права строительных компаний в отношении с дольщиками. К примеру, покупатель, заключивший ДДУ, имеет полное право просрочить (и не раз) ежемесячный (либо ежеквартальный) платеж. Штраф будет минимальным. В обратной ситуации, застройщика, не успевшего к сроку сдать объект, или передать ключи, ждет ощутимое материальное наказание. Однако, это в теории. А на практике, юридический штат строительных компании при составлении собственного ДДУ, все эти моменты обернет таким образом, что дольщик и не заметит ущемления своих прав. При этом всё будет абсолютно законным, и в случае чего, дольщику придется пенять только на собственную невнимательность. Поэтому, единственный совет, который может помочь Вам – будьте бдительны.

Ранее ситуация со сроком сдачи объекта, с виду кажущаяся очевидной, приобретала весьма расплывчатые черты в руках умелых юристов. Возникали туманные формулировки, как-то «плановый срок сдачи объекта», легко сдвигаемый застройщиком в зависимости от ситуации. После принятия 214 ФЗ, эти спекуляции потеряли право на существования. Срок окончания строительного процесса четко указывается в ДДУ. В случае нарушения сроков, строительная компания обязуется выплачивать пени, а за расторжение договора – уплачивать полную сумму неустойки (плюс к возвращению полной суммы вложенных дольщиком средств).

Эти правила вызывают особенное негодование строительных компаний, которые превращаются в заложников собственной работы, а также иных организаций, контролирующих ввод объекта в эксплуатацию (компании-поставщики электричества, воды, тепла и т. д.), при этом рычагов давления на них нет. В данном случае, послаблением выглядит возможность, позволяющая застройщику, переносить сроки сдачи объекта. Но, уведомить об этом решении дольщиком он обязан не позднее двух месяцев до сдачи объекта. И оплату неустойки в этом случае, всё равно никто не отменяет.

Плюс №5

ДДУ четко прописывает, что Вы покупаете. Согласовывая проект, застройщик теряет права в будущем менять любые его пункты: этажность, качество и технологию строительства. Заключая договор долевого участия с дольщиком, застройщик обязан указать номер и размер квартиры, минимальные отступления в метраже и планировке. Всё это дает дополнительные права дольщику требовать соответствия принимаемого им объекта условиям договора, и в случае существенных расхождениях, даже претендовать на возмещения части средств. Запомните, любые допустимые изменения должны быть отражены в ДДУ.

Ещё один важный момент, касающийся цены приобретаемого объекта. Согласно 214 Федеральному закону, застройщик не имеет права менять (повышать) в одностороннем порядке цены на квадратный метр в квартире (или ином объекте). Ситуация, в которой у Вас будут требовать вложения дополнительных средств (например, вследствие инфляции и роста цен на стройматериалы, общий финансовый кризис в государстве) скорей всего, закончиться разбирательством в суде, и не в пользу застройщика. Если, опять же, это не зафиксировано в самом ДДУ, Вами подписанным. Будьте внимательны!

Плюс №6

214 Федеральные закон подробно оговаривает все возможные случаи, когда дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, а также рассчитывать на возмещение средств (пени, неустойки). Рассмотрим эти причины:
Застройщик не передает объект долевого строительства в срок, предусмотренный договором.
Застройщик прекращает или приостанавливает строительство объекта недвижимости, в состав которого входит приобретаемая Вами квартира или иной объект. При этом обстоятельства свидетельствуют о том, что объект долевого строительства не будет передан вам в предусмотренный договором срок.
Застройщик внес существенные изменения в проектную документацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, включающего ваш объект долевого строительства (в том числе если изменяется существенным образом размер вашей квартиры).
Застройщик изменил назначение общего имущества, нежилых помещений, которые входят в состав вашего многоквартирного дома, иного объекта недвижимости.
Застройщик не выполнил обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ №214 (в статье говорится, что если застройщик нарушил условия договора, выполнил свои работы с низким качеством и передает квартиру в состоянии непригодном для проживания, то дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или соразмерно уменьшить цену договора, или возместить свои расходы на устранение недостатков).
Застройщик нарушил существенным образом требования к качеству объекта долевого строительства.
Иные случаи, предусмотренные договором.
По закону, после расторжения договора, застройщик возвращает дольщику все внесенные им по договору средства, а также пени за использование денежных средств. Размер пеней составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ на момент возврата денег. Расчет идет с даты внесения дольщиком денежных средств.

Вконтакте

Федеральный закон РФ №214 регламентирует отношения сторон, участвующих в долевом строительстве: застройщика и покупателя (дольщик) .

А механизм реализации квадратных метров в новостройке - договор долевого участия (ДДУ).

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

ФЗ №214 был принят в 2004 году. До принятия закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Документы оформлялись по ходу работы, квартиры поступали на реализацию на ранней стадии строительства, так как необходимо было финансирование на постройку здания.

Стоимость квадратного метра была ниже, чем цена на вторичном рынке жилья. Все это делало покупку помещения в новостройке выгодным мероприятием. Но приобретение сопровождалось рисками для покупателя.

Права граждан не были защищены, недобросовестные фирмы пользовались этим, получая с покупателей деньги, через фиктивные компании выводили их в свободные зоны и объявляли себя банкротами.

С принятием ФЗ №214 приобретатели могут вздохнуть свободнее. Закон гарантирует защиту интересов и имущества граждан при участии в долевом возведении зданий. Закон защищает права покупателей, но не гарантирует окончательное строительство объекта и передачу жилой площади в их собственность.

Гарантии закона применимы к дольщикам, подписавшим ДДУ. ФЗ №214 исключает мошенничество со стороны застройщиков. Статья 3 этого закона запрещает строительной компании заключать соглашение ДДУ если:

Не получено разрешение на постройку объекта;
Не опубликована и не представлена проектная декларация;
Отсутствует госрегистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды.

При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся:

Участок земли, принадлежащий компании;
Многоквартирный объект на этом участке.

Недостроенная недвижимость выставляется на торги для выплаты долга предприятия-банкрота.

Для безопасности денежных средств покупателя в законе прописано условие аккредитив - счет в банке, на него вносятся деньги перед регистрацией жилья. Чтобы организация смогла воспользоваться средствами, она предъявляет зарегистрированный документ долевой сделки.

ДДУ ФЗ №214 – на что обратить внимание?

Единого образца для соглашения ДДУ нет. Условия разные, поэтому шаблон отсутствует. Перед подписанием следует обратить внимание на:

Четкий срок сдачи возведенного объекта - день, месяц, год. Дата окончания строительства не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке;
Данные о сроках уплаты, цена за квадратный метр жилплощади;
Наличие гарантийного срока на объект;
Месторасположение квартиры в здании - этаж, номер помещения, квадратура, количество комнат.

Если полученная жилая площадь отличается метражом в большую сторону от ранее запланированных параметров по результатам обмера, то покупателю придется доплачивать за эти метры. Чтобы этого не допустить, прописывается пункт об изменении площади и об ответственности компании за нарушение.
На случай суда в договоре прописывается город, удобный дольщику для разбирательства в арбитраже.

Какие изменения были в ФЗ №214 за время его действия?

ФЗ №214 за время своего действия претерпел несколько изменений, одобренных в 2012 году. В законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком.

Обязательства строительной компании обеспечиваются поручительством банка. Финансовое учреждение должно удовлетворять требованиям:

Банковская деятельность - от 5 лет;
Действующая лицензия на осуществление банковских операций;
Уставные средства - от 200 млн рублей;
Собственные капитал - от 1 млрд рублей.

Как способ обеспечения обязательств - заключение фирмой соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В случае нарушения предприятием договора им возмещаются убытки, выплачивается , возвращаются денежные средства дольщику.

Какую ответственность сторон предусматривает Федеральный закон №214?

Благодаря закону у покупателей есть гарантия сохранения финансов, вложенных на начальной стадии строительства. Но ФЗ №214 защищает и права застройщика. Если покупатель нарушает пункт соглашения по внесению средств, то он выплачивает неустойку от 1/300 ставки рефинансирования за день просрочки.

Многие строительные компании привлекают финансы дольщиков на окончательном этапе возведения здания. За счет этого у покупателя сводится к минимуму риск проблем при приобретении жилья. Но в этом случае цены на квартиру выше, чем на этапе начала строительства, квадратные метры по стоимости приближаются к рыночной цене готовой жилплощади.

При составлении лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста. Застройщик может внести в соглашение невыгодные условия для дольщика. Специалист может помочь разобраться в тонкостях документа. И если после проверки приобретатель не согласен с каким-либо пунктом, то он вправе потребовать от компании изменить договор.
Перед подписанием соглашения необходимо:

Изучить деятельность и отзывы о строительной организации;
Проверить дату регистрации компании, ее историю;
Проверить отсутствие иска о признании фирмы банкротом.

Какие положения Федерального закона №214 являются самыми важными?

Соглашение ДДУ - гарантия, защищающая покупателей от нечестной деятельности застройщика. ФЗ №214 выделяет основные моменты при заключении документа:

Подписание договора осуществляется после получения и регистрации строительной компанией права собственности на землю или ее аренду, где будет возводиться новостройка.
Застройщик обязан за 14 дней опубликовать в СМИ, интернете информацию о проекте будущей постройки.
ДДУ обязателен к регистрации. Это дает гарантию на отсутствие двойной продажи жилья.
При просрочке или затягивании сроков сдачи объекта организация выплачивает штрафы, неустойки, прописанные договором.
При обнаруженных строительных дефектах во время , предприятие обязано устранить недочеты безвозмездно своими силами. Или уменьшить стоимость квартиры, сумма равная для устранения недостатков.

От каких возможных рисков ФЗ №214 не защищает дольщиков?

Федеральный закон №214 защищает права дольщиков, и единственная проблема для них - банкротство фирмы. Но даже при действующем законе недобросовестные компании обходят многие положения.

Строительные организации часто проводят различные рекламные акции и скидки на покупку квартиры. Потенциальные покупатели не интересуются, по какой схеме работает застройщик. Если компания ведет свою деятельность не в соответствии с законом, то приобретение жилой площади может обернуться риском.

Недобросовестные корпорации начинают строительство до момента получения права собственности на участок, опубликования проекта и других аспектов. Это оборачивается для покупателя в лучшем случае - затягивание сроков возведения объекта, в худшем - судебные разбирательства, связанные с незаконной постройкой.

Риск с приобретение квадратных метров связан и с двойной продажей помещения. Закон гарантирует невозможность двойной реализации квартиры. Но некоторые застройщики затягивают процесс регистрации соглашения ДДУ, дольщики успевают выплатить большую часть стоимости жилья, а компания незаконно продать квартиру еще раз.

Надежная строительная организация не должна препятствовать регистрации договора и обязана представить дольщику документы.

Дефекты новостроя - риск, от которого закон не защищает в полной мере. Некоторые фирмы намеренно сокращают расходы на материалы, присваивая финансовую разницу себе. По закону строительная организация обязана устранить все недочеты или выплатить неустойку для их исправления. Но на практике цена на жилплощадь к моменту ее приемки возрастает, поэтому покупатели соглашаются на дефекты, чтобы не потерять прибавочную стоимость в денежном плане.

В случае обнаружения недочетов, если фирма не стремится исправлять их или шантажирует увеличением сроков строительства, дольщик имеет право подать иск в суд для расторжения документа и взыскать сумму, выплаченную им на момент составления ДДУ.

При любой схеме приобретения жилья есть риски, но договор ДДУ, опираясь на ФЗ №214, дает большую гарантию на их отсутствие. Покупая квартиру в новостройке лучше заранее узнать о деятельности застройщика, изучить их документацию (строительная компания не должна препятствовать этому), ознакомиться с прошлыми проектами организации.

Безопасность потенциального покупателя обеспечивается им самим.