Сделка по приобретению дома за материнский капитал

Согласно действующему законодательству, получатель материнского капитала имеет право использовать причитающиеся ему после рождения второго и последующих младенцев начисления на улучшение жилищных условий, но на практике большинство граждан России неправильно трактуют само понятие «улучшение жилищных условий».

Закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», принятый 29.12.2006 N 256-ФЗ, предусматривает несколько направлений использования денег, основным из которых является решение проблемы обеспечения граждан, желающих улучшить условия проживания, качественным жильём. Сумма семейного капитала составляет от 250 до 475 тысяч рублей зависимо от года обращения за государственной поддержкой для граждан, у которых с 2007 по 2018 год включительно родился или был усыновлен второй (или последующий) ребенок.

Создание комфортных условий проживания возможно путем покупки, реконструкции или строительства жилья «под ключ» на территории города или деревни. Это предусмотрено постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 г. «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий».

Реконструкция жилья предполагает обязательное увеличение общей площади жилого помещения минимум на одну учетную норму. Иначе проведение строительных работ (неважно, своими силами или с привлечением третьих лиц) не соответствует требованиям Пенсионного фонда, касающихся целевого использования финансов, и, как следствие, не будет оплачено государством. В 2015 году президентом России был подписан закон № 131-ФЗ, разрешающий использовать материнский капитал как первоначальный взнос на покупку или строительство дома до достижения малышом 3-х летнего возраста и предусматривающий увеличение суммы выплаты с 450 до 475 тысяч рублей.

Условия покупки дома на средства маткапитала

В 2017 году покупка квартиры в городе или деревне на семейный капитал может быть совершена, если соблюдены установленные условия и правила. Все они определены законами о материнском капитале (от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ, от 28 апреля 2009 года № 72-ФЗ, от 28 июля 2010 года № 241-ФЗ, от 20 апреля 2015 года № 88-ФЗ), Постановлениями Правительства о правилах его предоставления (от 12 декабря 2007 года № 862, от 24 декабря 2007 года № 926, от 18 августа 2011 года № 686), а их исполнение тщательно контролируется Пенсионным фондом России. Будущим владельцам нового жилища нужно учитывать перечисленные ниже условия.

1. Приобретение недвижимости «под ключ» или на вторичном рынке на этих условиях возможно только после достижения малышом трёх лет. Такое условие предусмотрено для всех стандартных случаев приобретения квартир или индивидуальных построек, предназначенных для постоянного проживания. Исключения возможны только при ипотечном кредитовании. Это означает, что использовать капитал можно как первый взнос банку по ипотечному кредиту сразу после рождения младенца и оформления сертификата.
2. Купить летний дом для отдыха или только полдома также не получится, так как первый не предполагает круглогодичного проживания, а второй - долевого владения имуществом только супругами и их детьми.

Обратите внимание на то, что такое условие не предполагает невозможности использования маткапитала для приобретения жилого помещения у продавцов-родственников (первая или вторая линия родства). Главное, чтобы после приобретения жилплощади в ней были зарегистрированы только прямые получатели помощи.

Приобретение дома не предполагает одновременной покупки земельного участка, на котором он построен. Это положение обозначено статьей 10 закона № 256 как не влияющее напрямую на улучшение жилищных условий. Купить дом при этом можно, только если в оформленном соглашении предусмотреть пункт о приобретении земли у продавца за личные средства получателя маткапитала.

Соблюдая условия федеральной программы, стоит сразу обратить внимание на то, что купить земельный участок можно и посредством регионального материнского капитала. Правительство не запрещает одновременное участие сразу в двух подобных социальных программах, а значит, расходы могут быть полностью покрыты за счет государственной поддержки.

Условия проживания в приобретаемом жилище (неважно, находится оно на территории города или деревни) в 2017 году должны соответствовать установленным Жилищном кодексом РФ (ст. 15) требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. По этой причине желание приобрести жилплощадь в пригороде часто рассматривается как и не может быть реализовано за счет государственных начислений. Элементарные условия круглогодичного проживания в доме предполагают наличие определенных удобств (туалета, ванной комнаты) внутри здания, наличие действующих коммуникаций (газ, вода) и соблюдение норм жилой площади на одного члена семьи (ст. 38 ЖК РФ).

Необходимые документы для приобретения жилья

После того, как все условия приобретения недвижимого имущества за материнский капитал, предусмотренные законом, будут соблюдены, получателям сертификата нужно тщательно подготовить все бумаги по сделке для подачи сотрудникам ПФ РФ. При этом рекомендуется заблаговременно заручиться поддержкой юриста или проконсультироваться с сотрудником фонда. Такая необходимость продиктована жесткими требованиями к оформлению пакета документов на получение материнского капитала и высокой частотой отказов. Ниже перечислены документы, которые необходимо предоставить сотрудникам ПФР.

• Земля для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) - возможно размещение жилого дома, который не разделяется на квартиры и не выше 3 этажей.
• Земля для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) - можно разместить индивидуальный жилой дом, высота которого будет составлять также не больше 3-х этажей.

Образец договора купли-продажи дома

Главная особенность договора купли-продажи дома за деньги из маткапитала заключается в том, что покупатель на момент покупки дома не имеет на руках средств для полной либо частичной оплаты стоимости приобретаемого жилища. Чтобы средства семейного капитала были переведены на счет продавца, покупателю нужно после подписания договора купли-продажи обратиться в ПФР с пакетом документов.

Приведем образец договора купли-продажи дома с использованием средств маткапитала в качестве частичной оплаты общей суммы по сделке, которая предполагает также покупку участка земли, на котором расположено строение.

В данном договоре есть ключевой момент, который заключен в разделении цены договора на стоимость земли и дома , т.к. средства маткапитала можно потратить только на покупку дома (не учитывая стоимость продаваемого с ним участка, которую покупатель должен оплатить из личных средств).

В договоре необходимо указывать общую сумму сделки с указанием, какие средства уплачиваются продавцу в счет стоимости участка и дома. При этом:

• собственные средства в счет стоимости земли покупатель оплачивает в момент заключения договора;
• окончательный расчет происходит путем безналичного перечисления материнского (семейного) капитала из ПФР продавцу в трехмесячный срок после подписания договора (ПФР может рассматривать заявление и перечислять деньги в срок не более 2 месяцев, с учетом этого время указано с запасом).

Порядок действий при покупке дома за средства маткапитала

Из всего вышесказанного становится понятно, что купить жилой дом на средства господдержки возможно 2 способами:

• после достижения ребенком 3-х лет - напрямую по договору купли-продажи ;
• - по кредитному договору .

Приведем ниже для каждого из данных случаев подробную пошаговую инструкцию .

По договору купли-продажи

Может стать существенным подспорьем при покупке дома за счет собственных средств покупателей. Рассмотрим шаги, которые необходимо предпринять для совершения данной сделки:

1. Поиск объекта недвижимости , который подходит семье для проживания и отвечающего требованиям жилого помещения.
2. В зависимости от того, как производится оплата по договору купли-продажи , следующий шаг может предполагать:
   • Обращение в ПФР с заявлением о распоряжении средствами семейного капитала - если договор купли-продажи составлен с рассрочкой платежа и содержит положение о переходе дома в собственность после оплаты всей суммы.
   • Обращение в Росреестр для регистрациии сделки и перехода права собственности - если в договоре нет положений о переходе права собственности на жилье после полной выплаты суммы договора.
3. Обращение в ПФР с заявлением о направлении средств материнского капитала продавцу:
   • После заключения договора с продавцом, если в нем есть пункт о рассрочке платежа и оформлении права собственности на обладателя сертификата после полной оплаты.
   • После того, как сделка зарегистрирована в Росреестре и покупателем оформлена собственность на жилье.
4. Пенсионным фондом рассматривается заявление и выносится решение о перечислении средств из маткапитала продавцу дома. Деньги перечисляют по безналичному расчету на банковский счет продавца.

Перечень необходимых документов в указанных случаях незначительно отличается:

• паспорт обладателя сертификата;
• сертификат (дубликат) на маткапитал;
• св-во о браке и паспорт супруга (если он - участник сделки по покупке жилья);
• нотариальное обязательство по оформлению жилья в собственность всех членов семьи, если:
  • они - не участники сделки по приобретению дома, зарегистрированного в Росреестре, и право собственность на них будет оформлено после того, как Пенсионным фондом будут перечислены деньги;
  • при обращения в ПФР в Росреестре еще не зарегистрирован переход права собственности покупателю (оформление договора с рассрочкой);
• копия договора купли-продажи жилого дома:
  • по которому регистрация перехода права собственности через Росреестр уже проведена;
  • договор с пунктом о рассрочке платежа, предусматривающем переход права собственности после выплаты всей стоимости договора.

В течение 6 месяцев после того, как Пенсионным фондом были перечислены деньги, должно быть исполнено нотариальное обязательство об оформлении жилья в общую собственность всей семьи (владелец сертификата, ее супруг и дети).

Используя кредитный договор при приобретении дома до 3-летия ребенка

Средства маткапитала на первый взнос и на уплату основного долга (процентов по кредиту) направляются в счет обязательств покупателя жилья перед кредитной организацией, поэтому договор купли-продажи никаких особых положений касательно использования маткапитала не содержит и составляется по общим правилам оформления сделки в ипотеку .

Если кредитный договор предусматривает оформление дома под залог (ипотеку), то необходимо будет также иметь ипотечный договор , который должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Особенность, которая связана с данным вариантом расходования капитала, заключается в необходимости исполнения обязательства оформить жилье в общую собственность обладателя сертификата, детей и супруга в шестимесячный срок :

• после снятия обременения с дома - если договором до полного погашения кредита предусмотрена ипотека;
• после перечисления Пенсионным фондом денежных средств банку - если такого положения в договоре нет.

С использованием договора дарение доли дома детям

Оформление купленного жилья в общую собственность детей и супругов по договору дарения - это гражданско-правовая сделка (ст. 572 ГК РФ), в которой даритель (собственник жилья) безвозмездно передает имущественные праве (доли жилого помещения) в собственность детей.

Закон не предусматривает четкого образца договора дарения долей между близкими родственниками, но есть требования , которые необходимо соблюдать:

• в договоре указываются все основные сведения:
  • данные участников сделки;
  • параметры и характеристика дома и регистрационные документы на него;
  • величина долей, которые преходят в собственность;

• долями жилья наделяется каждый ребенок, рожденный до момента исполнения обязательства, представленного в ПФР при подаче заявления о направлении средств капитала.

Доли в приобретенном с использованием маткапитала доме собственник может определять сам либо по договоренности с членами его семьи. Точные размеры долей по договору дарения долей детям законом не предусматриваются. На практике чаще встречаются следующие случаи:

• Если дом оформлен в собственность обоих супругов, каждый из них может подарить детям долю из своей части.
• Если обладатель сертификата - единственный собственник, то он сам определяет доли на остальных членов семьи по одной дарственной.

Необходимо помнить, что все сделки по отчуждению долей с середины 2016 года согласно федеральному закону от 02.06.2016 № 172-ФЗ подлежат обязательному удостоверению у нотариуса, за что придется заплатить дополнительно.

Как продать дом купленный на материнский капитал?

По закону не запрещается перепродажа дома, который был куплен с использованием семейного капитала, но данные сделки существенно осложняются наличием в собственниках жилья детей, что предполагает проведение сделки с разрешения органов опеки , которые должны проследить, чтобы имущественные права детей в результате продажи дома не были ущемлены.

Необходимо знать и том, что если продавать дом, приобретенный на маткапитал и находящийся в собственности меньше 3-х лет (для жилья, купленного с 1 января 2016 г. - меньше 5 лет), то с полученного от продажи дохода нужно заплатить подоходный налог 13% (при продаже жилья стоимостью менее 1 млн. рублей возможно применить имущественный вычет , который полностью освобождает от уплаты налога).

Как обналичить мат капитал на покупку дома

Законодательство РФ содержит четкие требования использования маткапитала в целях покупки жилья. Покупка должна быть реальной, т.е. жилье, пригодное для проживания, должно быть оформлено в собственность всех членов семьи. Если же сделка по приобретению дома заключается с умыслом обладателя сертификата использовать средства семейного капитала на другие (не предусмотренные законом) цели, то договор может расцениваться, как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ), которая не является действительной.

Недействительность сделки влечет в свою очередь отсутствие правовых результатов по ней. Проще говоря, если сделка о покупке жилья за материнский капитал признана недействительной, дом возвращают в собственность прежнему владельцу, а деньги должны быть возвращены в бюджет государства .

Однако обязанность вернуть денежные средства - не самое тяжелое из возможных последствий в этой ситуации. Если установят то, что - не истинная цель проведения сделки купли-продажи, действия всех ее участников будут расценены как получение денежных средств путем обмана, т.е. мошенничество , за что предусматривается уголовное наказание.

У многих семей, в которых родился второй ребенок, с недавних пор появилась приятная проблема - как потратить материнский капитал . Вариантов на положенные по закону триста с небольшим тысяч рублей государство предлагает несколько. Выдаваемыми средствами можно воспользоваться только безналичным путем, направив их либо на образование ребенка, либо на накопительную часть пенсии матери, либо на улучшение жилищных условий. Но всегда хочется самому решать, что, сколько и куда потратить. И на вопрос, согласились бы родители обналичить деньги по материнскому сертификату, многие, возможно, подумают, что это, во всяком случае, интересный вариант. И спрос, пусть и потенциальный, рождает свое предложение.

Автор этих строк на челябинских интернет-форумах и досках объявлений не раз натыкался на предложения обналичить материнский сертификат. Решив узнать, что представляет собой схема обналичивания и насколько можно доверять таким объявлениям, позвонил по нескольким указанным телефонам.
Правда, мне, холостому и бездетному, пришлось выдумать легенду - мол, жена ожидает второго ребенка, и мы с ней очень интересуемся возможностью получить наличные деньги по материнскому капиталу.

В первом случае ответившая по телефону женщина согласилась на встречу и назначила время. С адресом все оказалось не так просто. Месторасположение офиса мне указали лишь приблизительное - пересечение двух крупных магистралей на северо-западе Челябинска, а потом и вовсе предложили встретиться на нейтральной территории, - как оказалось, в автомобиле.

Лица женщины я так и не разглядел: она сидела на переднем сиденье, я - на заднем, и она так ни разу и не повернула головы.

Значит так, - сказала она. - Собирайте документы: материнский сертификат, свидетельства о браке и о рождении детей и все другие необходимые в вашем случае, передайте их нам, и через два месяца вы на руки получите 270 тысяч. Остальное (получалось 42 тысячи) - наш гонорар за услугу.

В деталях схема, предложенная женщиной, оказалась не такой уж и сложной и, по сути, представляет собой сделку по фиктивной покупке-продаже жилья. У хороших знакомых или родственников (например, это могут быть родители со стороны жены) должна быть либо приватизированная квартира, либо какой-нибудь загородный дом.
На заемные средства у них якобы приобретается доля в этой квартире, так чтобы сумма сделки укладывалась примерно в триста тысяч. Затем в Пенсионный фонд подаются необходимые документы о том, что жилье приобретено в кредит, и через некоторое время деньги поступают на расчетный счет продавца - родственников или знакомых.
Они же, видимо, рассчитываются с посредником (вероятно, в обмен на документы) и отдают деньги клиенту, то есть «покупателю» квартиры.

Во втором случае эту же услугу предлагало одно из агентств недвижимости в Копейске. С антуражем в этот раз все выглядело куда лучше. Встреча состоялась не в автомобиле, а во вполне презентабельном офисе. А сам разговор происходил при открытых дверях в кабинете директора - женщины средних лет.

Схема, предложенная риелторами, оказалась практически такой же, что в предыдущем случае. Только брало агентство за свои услуги почти в два раза больше - 70 тысяч. Отчего такая разница в гонорарах, так и осталось непонятным. Видимо, аренда офиса включена в стоимость услуги.

Предложения по обналичиванию материнского сертификата сегодня не редкость.

Объявления, найденные по запросу в любом интернет-поисковике (достаточно ввести словосочетание «обналичивание материнского капитала»), есть и в Набережных Челнах, и в Новосибирской области, и в Магнитогорске, так же как и схемы, по которым предлагается обналичить деньги, - поисковик выдает десятки страниц с соответствующими описаниями.
В подавляющем большинстве они сводятся все к той же фиктивной сделке с недвижимостью. Жилплощадь продается-покупается у родственников, по сути, только на бумаге. В иных ситуациях, не касающихся ипотеки, обналичить материнский сертификат сложно.

В многочисленных публикациях Пенсионного фонда Российской Федерации говорится, что любые способы обналичивания средств материнского капитала являются незаконными. И в случае, если фиктивная сделка вскроется, проблемы грозят не только фирме, но и ее клиентам.

Случаи с обналичиванием материнского капитала в Челябинске есть, - подтверждает Лилия Морданова, ипотечный брокер из агентства недвижимости «Компаньон». - Однако чаще люди хотят не просто обналичить капитал, а стараются все же направить его на покупку квартиры.

Действительно, вариант с улучшением жилищных условий наиболее привлекателен для большинства семей. Мало кто согласен ждать несколько лет, чтобы иметь потом возможность потратить деньги на образование ребенка или внести их в накопительную часть пенсии. В то время как капиталом на погашение кредита на покупку жилья можно воспользоваться сразу, не дожидаясь трех лет после рождения ребенка.
Согласно информации Отделения Пенсионного фонда РФ по Челябинской области, на Южном Урале только с начала года около 3000 семей досрочно использовали капитал на погашение жилищных кредитов. Наш регион по этим показателям занимает третье место по стране, уступая только Башкортостану и Татарстану.

Есть две законные схемы, - говорит Лилия Морданова. - Ипотечная, когда человек берет ипотеку, скажем, тысяч на пятьсот, через два-три месяца благодаря материнскому капиталу возвращает триста, а остальное продолжает платить. И кредит под материнский сертификат, когда банк выдает конкретную сумму на 312 тысяч рублей на полгода. Таким образом, банк страхует себя, зная, что у клиента будет материнский сертификат.
Плюс в том, что получить кредит под материнский капитал легче, нежели ипотеку.

Впрочем, если банк всегда страхует себя, то человек, обратившийся за услугами фирм, предлагающих обналичить капитал, напротив, вряд ли может быть уверенным в том, что его не обманут. Особенно когда этим занимается фирма, обещая за сравнительно малый процент через два месяца выдать вам деньги.
Во всяком случае, на вопрос о гарантиях, что меня не обманут, во всех местах, где я побывал, мне так и не смогли сказать что-либо конкретное.

Сообщения о мошенниках уже появлялись в СМИ. Например, в марте этого года Пенсионный фонд по Томской области распространил сообщение, в котором говорилось о том, что в области действуют мошенники, предлагающие обналичить материнский сертификат. С подобным же предостережением выступило и Отделение Пенсионного фонда по Новосибирской области.
В ГУВД по Челябинской области пока не было зафиксировано случаев мошенничества, связанных именно с обналичиванием материнского капитала, однако это, возможно, означает лишь то, что эта тема лишь в начале своего развития.

Лилия Морданова рассказывает еще об одном подводном камне, касающемся обналичивания капитала.

У Пенсионного фонда есть обязательство наделить детей собственностью, - говорит она. - Когда оттуда должны перечислить деньги, то требуют, чтобы заемщики написали нотариальное согласие на то, что после того, как будет снято обременение на квартиру, они обязаны наделить ребенка собственностью. Получается, что когда обременение снимут, ребенок станет собственником доли в чужой квартире.
А если родственник через месяц потребует, чтобы долю нового собственника убрали? Ребенку необходимо будет предоставлять ее уже в другой квартире.

Конечно, выбор - соглашаться или нет на предложение обналичивать материнский капитал - остается за каждым из нас. Но если бы корреспондент «Южноуральской панорамы» был женат и имел двоих детей (впрочем, это еще впереди), вряд ли бы он стал рисковать. Прежде всего потому, что процедура, предлагаемая посредниками, не менее сомнительна, чем они сами. И нет никаких гарантий, что вас попросту не кинут.
На квартиру или на деньги - второй вопрос. Не говоря уже о нарушении закона.
Дмитрий Болотин

Почему владельцам материнского капитала не рассказали про это? Скачайте бесплатно книгу «Материнский капитал» и узнайте: Как грамотно распорядиться деньгами?..
Video Rating: 5 / 5

МУЗЫКА: ♫ ♫ ♫ ♫ ♫ Noisestorm — Somewhere In Time взята с канала: http://www.youtube.com/MonsterCat ОБРАЗЕЦ СПРАВКИ: http://s020.radikal.ru/i719/14...
Video Rating: 0 / 5