Методы расчёта ставки капитализации.

Показатель ставки капитализации способен дать ценную информацию в процессе оценки инвестиционных потоков. К сожалению, с вычислениями часто возникают большие проблемы, поскольку статистическая информация по рынку недвижимости, а также по ряду других ключевых сегментов экономики, в разрезе Российской Федерации часто отсутствует.

При росте дохода формула расчета ставки капитализации дополняется таким показателем, как темп роста. При фиксации падения дохода расчет ставки капитализации не проводится, а вместо него используется метод дисконтированного денежного потока (DCF).

Расчет ставки капитализации

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) показывает соотношение цены актива на рынке к чистому доходу на протяжении 12-ти месяцев. При оценке имущества используется формула, по которой чистая прибыль делится на стоимость недвижимости.

Инвестор, благодаря ставке капитализации, видит процент дохода, который ему сулит покупка того или иного актива.

Снижение показателей ставок капитализации говорит о начале процессов спада на рынке, а нередко и о таком явлении, как стагнация. На рынке недвижимости показатель ставки капитализации востребован больше, чем в других направлениях.

Составляющие ставки капитализации

Ставка капитализации рассчитывается на основании анализа изменяющихся доходных потоков, с применением расчетных моделей и общей ставки капитализации. На расчет последнего показателя оказывает влияние стоимость объекта, изменение дохода, условия финансирования, выбранная модель рекапитализации, а также рыночный уровень нормы прибыли. Ставка капитализации состоит из ставки дохода и ставки дисконта. При работе с западными методиками, которые предполагают оценивать объекты недвижимости в целях налогообложения, необходимо учитывать эффективную ставку по применяющимся налогам.

Ставка капитализации для недвижимости

В процессе оценки недвижимости инвесторы нередко используют так называемый доходный подход, который основывается на способности актива генерировать определенную прибыль в перспективе. Применение метода позволяет не только определить стоимость объекта, но и оценить эффективность предстоящих вложений. Говоря другими словами, речь идет о соотношении цены объекта с уровнем доходности в процессе его эксплуатации.

Базовая формула имеет такой вид:

V - стоимость объекта недвижимости;
I - доход, полученный от эксплуатации недвижимости;
R - коэффициент, он же ставка капитализации. Отражает уровень соотношения дохода от операционной деятельности к стоимости недвижимости.

Ставка капитализации дохода

Капитализация дохода – это комплекс расчетов и мероприятий, в рамках которых проводится оценка деятельности компании по уровню ее прибыли. Суть метода сводится к расчетам объема капитала, который превышает процент или равен ему, с условием обеспечения необходимого дохода по отношению к бюджету предприятия. Капитализация дохода предполагает использование полученной текущей прибыли с целью развития бизнеса и наращивания объема основного капитала для конвертации дополнительного капитала в доход в перспективе.

Ставка капитализации методы

В процессе оценки деятельности компании специалисты используют ряд эффективных методов, к которым также относится капитализация доходов. Основное преимущество способа – высокий уровень эффективности в процессе анализа будущих доходов и перспектив развития предприятия. Когда в планах руководства присутствует резкое изменение ожидаемой прибыли, рекомендуется применять метод дисконтирования.

Совет от Сравни.ру: Благодаря мониторингу компании акционеры получают четкое понимание эффективности работы менеджмента, а также более точно определяют направление дальнейшего развития предприятия. Мониторинг дает представление о реальной стоимости бизнеса, что необходимо при общении с кредиторами и инвесторами. Оценка также помогает правильно и корректно организовать учет активов, которые приобретены в процессе профессиональной деятельности предприятия.

Тема определения взаимосвязанных ставок дисконтирования и капитализации очень актуальна, причём не только у оценщиков. На днях Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS ) организовало круглый стол, посвящённый этой теме и собравший ведущих экспертов недвижимости и оценки - компании Cushman &Wakefield , Colliers International , JLL , Valrus , Российское общество оценщиков и др. Специалисты обсуждали проблемы определения ставок и краткосрочные перспективы рынка.

Прежде, чем говорить о взаимосвязи ставки дисконтирования и ставки капитализации, следует разобраться в самих понятиях. Ставка дисконтирования отражает доходность, требуемую инвестором для соответствующего уровня риска, и должна соответствовать денежному потоку, в том числе она может быть рассчитана для реального и номинального потока, потока доходов на собственный или инвестированный капитал. Ставка доходности может моделироваться на основе неких базисных уровней с учётом поправок к ним, отражающих отличия в рисках.

Рассматривая ставку дисконтирования для недвижимости, важно понимать, что недвижимость – это актив, и для его оценки используется денежный поток на совокупный инвестированный капитал. По аналогии с оценкой бизнеса ставка может быть рассчитана по модели WACC , однако поскольку в основном рыночная оценка производится на доналоговых потоках, ставка для недвижимости не включает в себя поправку на налоговый рычаг.

Ставка капитализации отражает взаимосвязь годового дохода и стоимости объекта. Важно понимать, что традиционное словосочетание «ставка капитализации» есть отношение именно текущего, фактически достигнутого на дату оценки чистого дохода к стоимости объекта. Ставка капитализации таким образом является показателем, обеспечивающим сворачивание модели ДДП для бесконечного или очень продолжительного денежного потока. Эта ставка связана со ставкой дисконтирования, но кроме того учитывает и изменение самих инвестиций.

Несмотря на то, что большинство оценщиков знакомы с традиционными моделями, отражающими взаимозависимость ставок дисконтирования и капитализации, экономический смысл показателей, заложенных в эти модели не всеми осознается в полной мере. Так изменение стоимости актива в будущем может быть разложено на четыре основных фактора, которые вместе логично могут укладываться в мультипликативную модель. Первое - это изменение уровня загрузки объекта, а также осуществление каких-либо дополнительных инвестиций. Второе - монетарная . Третье - это общее движение рынка. И четвертое - потеря стоимости актива вследствие его износа. В применяемой оценщиком расчётной модели каждый фактор должен быть учтён соответствующим образом.

1) Изменение загрузки и инвестиции - путём отражения движения денежных средств в денежном потоке с рассмотрением в модели дисконтированных денежных потоков соответствующих периодов.

2) Монетарная инфляция - через применение соответствующей потоку ставки дисконтирования. В случае, когда арендные платежи имеют привязанную к инфляции индексацию, либо могут быть изменены иным образом, например, регулярным перезаключением в соответствии с рыночной динамикой, данный фактор желательно устранить из модели, снижая число неопределенностей, применяя реальный поток (в постоянном уровне цен на дату оценки) и соответствующую реальную ставку дисконтирования, т.е. очищенную от монетарной инфляции.

3) Износ - через применение соответствующей нормы возврата (либо альтернативно - через применение соответствующего уровня расходов на ремонт в денежном потоке, однако практикой доказано, что есть некий экономически оправданный срок жизни и уровень расходов на ремонт, то есть тратить больше, чтобы продлевать срок жизни здания вечно, экономически нецелесообразно; альтернативный вариант, то есть когда всё-таки есть необходимость продлевать срок жизни здания, может быть рассмотрен для памятников).

4) Поскольку для оценки не столько важен фактический прогноз изменений цен на рынке, сколько ожидания участников рынка, отражающиеся в цене актива, то практически единственным наиболее адекватным вариантом учесть эти ожидания в ставке является получение ставки на основе экстракции рыночных данных из сопоставимых сделок, то есть именно для корректного учёта данного фактора наиболее важно основываться при определении ставки капитализации и дисконтирования на рынке. Движение рынка может быть рассмотрено как с учётом монетарной инфляции, так и без него. Какой вариант применять - зависит от данных, на основе которых осуществляется прогнозирование. При этом надо также понимать, что ожидания по изменению рыночных цен должны рассматриваться на период, равный сроку жизни актива, сроку, в течение которого он может приносить доход, а для земли – вообще бесконечно.

Из последнего пункта мы плавно переходим ко второму важному показателю, который используется в расчетных моделях для перехода от ставки дисконтирования к капитализации. Идеальный случай - это бесконечность, то есть когда мы рассматриваем поток, учитывающий эксплуатацию здания, его снос, строительство нового, повторную эксплуатацию и т.д. Но поскольку в связи с нивелированием существенно отдаленных во времени денежных потоков фактором дисконтирования, а также тем, что в стоимости большинства объектов недвижимости здания занимают бόльшую долю, и критическое изменение стоимости актива наступает с моментом окончания эксплуатации здания, в большинстве случаев модель имеет смысл рассматривать как минимум до этого срока, пренебрегая стоимостью остающегося после окончания эксплуатации земельного участка или не пренебрегая им.

Все факторы в модели капитализации должны быть рассмотрены на этот срок, должны соответствовать друг другу по временным периодам. Соответственно на этот срок надо рассматривать как движение рынка, так и монетарную инфляцию, если они в модели разделяются. Значимость показателей во времени с учётом дисконтирования будет неодинакова, что надо принимать во внимание, сворачивая их в единый коэффициент, который будет использоваться в терминальной модели. На длительном периоде может показаться, что движение рынка недвижимости сопоставимо с инфляцией, то есть если вычленить монетарную инфляцию, то ничего не останется, однако исследования RICS показывают, что на долгосрочных периодах рынок недвижимости опережает инфляцию на 1,5-2%, что в принципе объяснимо ограниченностью земли как ресурса, ростом населения земли и агломерированности в течение 20 века. Износ, если мы рассматриваем период до окончания срока жизни актива, будет в размере ежегодной нормы амортизации от оставшегося срока полезного использования.

Информация, раскрытая выше. касается общего подхода при оценке рыночной стоимости. Более сложным в практической реализации является моделирование, когда требуется рассчитать инвестиционную стоимость актива для конкретного инвестора при условии владения им этим активом на ограниченном промежутке времени, а также конкретной структуры сделки с учётом финансирования, налогообложения и прочих факторов. Например, инвестиционный фонд может купить здание не с целью держать его пока оно не разрушится, а с расчётом получать доход 3 года, затем осуществить выход из проекта, продав объект. Здесь уже пренебрегать отдельными факторами модели, упрощая их, нельзя.

Коллеги из JLL считают важными следующие факторы, на которые обращают внимание инвесторы при сделках, что в том числе отражается и на применяемой в сделке ставке капитализации.

1) Структура финансирования. Этот фактор оказывает большое влияние на cash-on-cash доходность для инвестора. В свою очередь инвесторы готовы платить премию за активы, у которых привлекательная структура финансирования.

2) Налогообложение. Налог на имущество и учитываются при расчёте чистого операционного дохода и непосредственно влияют на ставку капитализации. В свою очередь, влияет лишь косвенно. Несмотря на тот факт, что на практике самым распространенным показателем доходной части актива представляется ЧОД (EBITDA), для инвесторов в конечном счёте важен показатель чистой прибыли после налогообложения.

Важно понимать, что на величину налога на прибыль оказывают влияние следующие аспекты:

Осуществляется сделка через продажу непосредственно актива или SPV (проектной компании). Это непосредственно влияет на обязательства по НДС. Однако в последнее время налоговая служба возмещает НДС по сделке приобретения покупателю в течение полугода, что делает покупку объектов недвижимости именно как активов весьма привлекательной.

Накопленные убытки после строительства объекта – при покупке объекта через SPV могут давать дополнительный доход в первые годы прогнозного периода, что в результате дает покупателю более высокую отдачу по сравнению с покупкой этого же актива через несколько лет после ввода в эксплуатацию.

Структурирование сделки – on /off-shore – существенно влияет на налог на прибыль.

3) Валюта дохода актива. В том случае, если выручка оцениваемого объекта номинируется в рублях, но все сравнимые сделки на рынке происходили с активами, доходная часть которых была номинирована в долларах США, то принять за базу ставки капитализации данных сделок будет некорректным шагом ввиду нескольких взаимосвязанных причин.

Во-первых, инфляция. Для сравнения, 6,5% РФ против 1,5% США по данным на 2013 год.

Во-вторых, стоимость привлечения финансирования: например, 7% fix для долларового кредита USD против 12% для рублевого.

В-третьих, различная индексация рублёвых и валютных договоров аренды.

4) Риск переоценки кадастровой стоимости.

Согласно Закону № 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. о внесении изменений в Налоговый кодекс, налоговая база при исчислении налога на имущество должна исчисляться исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. В Москве уже сейчас осуществляется применение данного закона для коммерческих объектов площадью свыше 5 000 кв. м, с 2015 года порог будет снижен до 3 000 кв. м, а с 2016 года с большой вероятностью на данный налог будут переведены объекты на территории всей страны в полном объёме. С учётом недоработок в методологии государственной оценки крупных коммерческих объектов специалисты видят риск существенной переоценки кадастровой стоимости, для устаревших зданий и зданий с большой площадью парковки, складских и прочих общехозяйственных помещений. Соответственно, при прочих равных условиях, данный риск может оказывать влияние на ставку капитализации.

В заключение отметим, что риски растут, а вместе с ними растёт стоимость капитала и, соответственно, ставки дисконтирования и капитализации, что приводит к снижению стоимости недвижимости. Однако вопрос, насколько снизится стоимость, пока остаётся открытым. Это уже другая тема для дискуссии.

Благодарим за помощь в подготовке материала RICS (The Royal institution of chartered surveyors - Королевское общество сертифицированных экспертов в области недвижимости).

Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.

Теоретически ставка капитализации для текущего дохода должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

безрисковую доходность, существующую на рынке;

компенсацию за риск вложения в недвижимость;

компенсацию за низкую ликвидность;

компенсацию за инвестиционный менеджмент;

поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.

Существует несколько методов определения ставки капитализации:

с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

метод рыночной выжимки;

метод связанных инвестиций.

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.

R = r e + dep · r 1 ,(4.5)

где R – ставка капитализации;

r e – ставка доходности на собственный капитал;

r 1 – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения стоимости.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости (dep).

R = r e + dep · r 1 (4.6)

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app).

R = r e – app · r 1 (4.7)

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то

R = r e (4.8)

На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.

Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.

Ставка доходности собственного капитала (r e ) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

r e = r f + p 1 + p 2 + p 3 ,(4.9)

r f – безрисковая ставка дохода;

p 1 – премия за риск вложения в недвижимость

p 2 – премия за низкую ликвидность недвижимости

p 3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

r н = r р + I инф + r р I инф, (4.10)

r р = (r н – I инф)/(1 + I инф), (4.11)

где r н – номинальная ставка;

r р – реальная ставка;

I инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

В качестве таких доходов выступают: — доход от эксплуатации недвижимости; — доход от перепродажи недвижимости.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.
Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом: — величины будущих доходов;

— периода получения доходов; — времени получения доходов.

Метод капитализации основан на применении ставки (коэффициента) капитализации, позволяющей определить стоимость объекта оценки, зная доход, который можно получить от его использования по следующей формуле:

V = I / R ,

где: V — стоимость оцениваемого объекта, I — доход от оцениваемого объекта за определенный период, обычно за год; R — ставка капитализации.

Ставка капитализации отражает степень риска и одновременно размер прибыли инвестора. Чем выше риск вложения денег куда-либо, тем больший процент прибыли требует инвестор от подобного вложения. Тут же заметим, что чем более рискованным является вложение денег, тем меньше этот бизнес стоит. Это полностью подтверждается приведенной выше формулой. Чем рискованнее бизнес, тем выше ставка капитализации и соответственно меньше стоимость бизнеса.

Ставка капитализации может определяться несколькими способами: — метод кумулятивного построения;- метод рыночной выжимки;- метод связанных инвестиций;- метод Элвуда и другие методы.

Рассмотрим метод кумулятивного построения, базирующегося на учете всех рисков, которые возможны для оцениваемого объекта недвижимости. Формула ставки капитализации по методу кумулятивного построения имеет следующий вид:

r = rrf + rm + rp , где: rrf — безрисковая ставка; rm — рыночная премия за риск; rp — премия за риски, связанные с недвижимостью.

Другими словами, прибыль инвестора должна анализироваться на основе оценок текущей безрисковой ставки, общего рыночного риска и риска, обусловленного особенностями недвижимости, как инвестиционного актива.

Эта формула справедлива, если стоимость объекта недвижимости остается постоянной во времени. Если происходит увеличение стоимости объекта, то ставку капитализации нужно будет уменьшить на процент, соответствующий темпам роста. И наоборот: если оцениваемое здание будет терять в стоимости, то ставку нужно будет увеличить на процент, соответствующий темпу падения.

Рассмотрим составляющие ставки капитализации:

Безрисковая ставка .

Доходный подход оценки недвижимости

Безрисковыми считаются инвестиции, получение возврата по которым в высшей степени определенно. Строго говоря, абсолютно безрисковых инвестиций быть в принципе не может. Поэтому в классической постановке к безрисковым относят инвестиции, возврат которых гарантирует либо государство, которое может просто включить печатный станок и расплатиться с инвесторами, либо в высшей степени надежный банк (для иллюстрации, как правило, обычно делаются ссылки на швейцарский банк). В качестве дополнения можно заметить, что безрисковая ставка по сути отражает временные предпочтения инвестора в условиях современной экономической реальности и учитывает инфляционные ожидания.

На зарубежных рынках недвижимости к безрисковым относят инвестиции в долгосрочные государственные ценные бумаги, как правило, облигации или казначейские обязательства. Соответственно, в качестве безрисковой при анализе инвестиций в недвижимость принимают текущую ставку по долгосрочным государственным обязательствам или аналогичным ценным бумагам.

На российском рынке идентифицировать надежную государственную ценную бумагу достаточно проблематично, что обусловлено общей ситуацией с платежеспособностью российского правительства. В качестве ориентира, вероятно, можно принять ставку по облигациям валютного займа («евробондам»), номинируя временные предпочтения инвесторов в валютном исчислении. Существует практика, когда в качестве безрисковой принимают ставку по валютным депозитам Сбербанка, имеющего среди населения более высокий кредит доверия.

Рыночный риск. В отличие от таких инвестиционных инструментов, как акции и облигации, для которых достаточно развита теория рисков и методы определения ставки дисконтирования денежных потоков, характеристики изменчивости составляющих дохода инвестиций в недвижимость имеют свои особенности.

Инвестиции в недвижимость с фиксированным доходом по характеристикам денежных потоков аналогичны надежным бессрочным облигациям. Как правило, аренда с фиксированной долгосрочной арендной платой дает возможность главным арендаторам получать существенную прибыльную арендную плату, поэтому вероятность неплатежа с их стороны весьма незначительна. Основной риск для такой инвестиции должен возникать в результате изменения рыночных процентных ставок и инфляции.

Инвестиции в недвижимость с пересматриваемой арендной платой по характеристикам денежных потоков больше напоминают инвестиции в простые акции. В данном случае рыночный риск увеличивается. Денежные потоки с течением времени могут изменяться, вплоть до полного прекращения.

При этом, однако, имеются существенные отличия в природе инвестиций в акции и в недвижимость. Денежный поток обыкновенной акции имеет вид дивидендов, которые определяются, с одной стороны, способностью менеджеров извлекать прибыль, а с другой стороны – стратегической политикой компании и общей конъюнктурой рынка. При ухудшении положения руководство акционерной компании может принять решение о приостановке выплаты дивидендов, а в случае банкротства акционеры могут потерять весь вложенный капитал.

В отличие от этого, право собственности на недвижимость по своей сути представляет право на реальные активы с длительным сроком экономической жизни. Стоимость недвижимости и арендная плата в меньшей степени зависят от способности менеджеров извлекать прибыль. Если бизнес арендаторов теряет эффективность, то в первую очередь прекращается выплата дивидендов, а арендная плата при этом является контрактным обязательством и ее выплата прекращается только в случае банкротства. Если арендатор все же обанкротился, владелец недвижимости понесет лишь кратковременные потери от отсутствия арендной платы в течение времени поиска нового арендатора.

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Кроме общих рыночных рисков, инвестициям в недвижимость присущи специфические риски, обусловленные свойствами данного инвестиционного актива. Примерный перечень основных рисков данного типа имеет следующий вид: — риск управления недвижимостью;- риск низкой ликвидности;- секторный риск;- региональный риск;- риск износа;- экологический риск;- риск инфляции;- законодательный риск;- налоговый риск;- планировочный риск;

— юридический риск.

Таким образом, анализ инвестиционных рисков (рыночного риска и рисков, специфических для недвижимости) указывает на уникальность недвижимости как инвестиционного актива.

Особенностью определения величины ставки капитализации для недвижимости является то, что нельзя точно оценить каждую ее составляющую. Более того, следует подчеркнуть, что, даже если допустить при наличии достаточной статистики гипотетическую возможность точной оценки всех составляющих ставки капитализации, элемент неопределенности не может быть полностью исключен, так как ставка капитализации является отражением восприятия инвестором будущих рисков в будущей экономической ситуации, а не результатом исторических исследований.

Более предпочтительным и при этом менее сложным, дающим точные результаты, является метод рыночной выжимки . Для расчета ставки капитализации по этому методу необходимо иметь информацию по стоимости недавно осуществленной продажи сопоставимых объектов-аналогов и данные по доходам, получаемым от объектов-аналогов. Рассмотрим пример: Вам нужно оценить свою квартиру. Вы до этого сдавали ее в аренду по цене 200 $/месяц. Чтобы произвести оценку, найдем сопоставимый объект-аналог: в вашем районе была продана квартира за 50 000 $, которая ранее сдавалась в аренду за 250 $/месяц. Ставка капитализации для аналога составит: 250 / 50 000 = 0,005 или 0,5%. Теперь считаем стоимость оцениваемой квартиры:

V = I / R = 200 / 0,005 = 40 000 $.

Теперь вернемся к нашему примеру по определению стоимости административного здания методом капитализации дохода. Вспомним, что мы уже определили с помощью объектов-аналогов доход, который можно получать от сдачи в аренду оцениваемое нами здание и этот доход составляет — 146 $ в год. Ставку капитализации определим на основании усредненных в зависимости от типа недвижимых объектов ставок капитализации для Москвы и Санкт-Петербурга. Этот анализ строился с применением метода рыночной выжимки путем обработки статистического массива информации.

⇐ Предыдущая123

Читайте также:

1. I. Какие первичные факторы контролируют нервную активность, то есть количество импульсов, передаваемых эфферентными волокнами?
2. II. Особенности применения положений о поручительстве по облигациям
3. PSI/шкала PORT широко используется при оценке риска летального исхода у пациентов с ВП в странах Северной Америки.
4. А полуразность – погрешность выставки оси чувствительности ДУС
5. А сейчас у Вас есть желание вернуться в эту область? Тогда это было всё гораздо сложнее технически: и монтаж, и сбор информации, и другие аспекты.
6. Адрес: Акмолинская область, Целиноградский район, село Д-Кудук, ул.Мира 9-11.
7. Акты применения правовых норм: понятие, характерные черты, виды
8. Анализ процесса доставки продукции ООО «Феникс Нева»
9. Б11.5 Цели, принципы и методы в оценки машин и оборудования. Области применения и ограничения методов оценки машин и оборудования
10. Б12/5. Применение метода остатка при оценке недвижимости, приносящей доход
11. Б4/5. Обоснование выбора применяемых подходов и методов к оценке недвижимости, критерии выбора. Согласование результатов и утверждение оценки стоимости.
12. Безопасность жизнедеятельности как область научных знаний

Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

При этом учитываются:

1. Сумма будущих доходов.
2. Когда должны быть получены доходы.
3. Продолжительность времени получения доходов.

Понятие коэффициент капитализации (capitalization rate) , используемое применительно к недвижимости, должно включать доход на капитал (return on investment) и возврат капитала (return of investment). Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Другими словами, это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его называют также отдачей (yield). Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Он называется возмещением капитала (capital recovery).

Отдача (yield) - это процентное отношение, показывающее доход на инвестиции. Необходимо различать два основных вида отдачи: 1) текущая отдача и 2) конечная отдача.

Текущая отдача (currentyield) показывает отношение текущих денежных поступлений от инвестиций к сумме инвестиционных затрат. Данный показатель может быть рассчитан по следующей формуле:

Более чувствительным показателем является конечная отдача (yield to maturity). Это процентное отношение эффективного годового чистого дохода к цене инвестиций, с настоящего момента до продажи или возврата актива. Она учитывает суммы и время получения прогнозируемых доходов. Расчет конечной отдачи предполагает корректировку текущей отдачи с учетом ожидаемого прироста или потери капитала в течение периода владения инвестиционным активом. Конечная отдача является эффективной ставкой дохода на инвестиции, которая принимает во внимание как текущий доход, так и ожидаемый доход (убыток) от прироста (снижения) капитала, распределенный по годам с учетом времени его получения. Сама по себе данная ставка предполагает, но не включает возврат капитала. Поскольку конечная отдача принимает во внимание ожидаемый прирост или снижение стоимости капитала, этот показатель имеет гораздо больший смысл, чем текущая отдача. Тем не менее расчет конечной отдачи - это процесс проб и ошибок, значительно более сложный, чем определение текущей отдачи. Существует несколько общих правил для установления того, превышает ли конечная отдача текущую отдачу. В соответствии с ними конечная отдача будет:

1. Больше текущей отдачи, если ожидается прирост стоимости капитала.
2. Меньше текущей отдачи, если ожидается снижение стоимости капитала.
3. Равна текущей отдаче, если не ожидается прироста или снижения стоимости капитала.
4. Отрицательной, если сумма всех текущих доходов и цены перепродажи окажется меньше выкупной цены.

Конечная отдача и коэффициент капитализации

Ставка конечной отдачи показывает только доход на (on) инвестиции, тогда как коэффициент капитализации, используемый в терминологии оценки недвижимости, включает как норму возврата капитала, так и ставку дохода на инвестиции.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
1. Компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции.
2. Компенсацию за риск.
3. Компенсацию за низкую ликвидность.
4. Компенсацию за инвестиционный менеджмент.
5. Поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Для того чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учтены в коэффициенте капитализации, в следующих параграфах говорится о методе кумулятивного построения. В данной главе рассмотрены поправки на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива при учете возмещения капитала.

Этот метод предусматривает построение процентной ставки с использованием безрисковой ставки в качестве базовой (к последней прибавляются необходимые компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент); позволяет аналитику вносить специальные поправки на различия между потоками доходов от недвижимости и прочими доходными потоками.
Аналитик начинает расчеты с определения ликвидной, безрисковой ставки. Это может быть ставка по счетам, предусматривающим выдачу именных книжек и предлагаемым финансовыми институтами, в которых средства вкладчиков застрахованы правительственным агентством США. Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за деньги с учетом фактора времени.

К данной безрисковой ставке прибавляется поправка на риск, связанный с особенностями оцениваемого вида недвижимости. Например, риск считается низким тогда, когда собственность сдана устойчивому арендатору, имеющему постоянных клиентов, такому, как отделение почты США; риск является высоким по объектам, сданным ненадежным арендаторам, не имеющим постоянных клиентов, таким, как дискотека, испытывающая недостаток собственных средств.

Должна быть также проведена корректировка на низкую ликвидность недвижимости. Ликвидность показывает, насколько быстро актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость низколиквидна по сравнению с акциями или облигациями. Особенно это относится к тем рынкам, на которых затруднено получение ипотечного кредита.

Для некоторых видов инвестиций необходим незначительный менеджмент, тогда как для других - большие управленческие усилия. Инвестиционный менеджмент требует дополнительной компенсации (например, управленческие расходы по вкладам до востребования в Сбербанке минимальны), включает заполнение налоговых деклараций, выбор среди различных вариантов финансирования и принятие решения об удержании или продаже активов; инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, которое предусматривает ежедневный контроль; расходы по последнему включаются в операционные расходы.

Где аналитик находит надлежащие поправки на риск, низкую ликвидность и менеджмент? Как следует из табл. 5-1» эти затраты различны для различных инвестиций. Многие из этих поправок носят субъективный характер и определяются целями, задачами и ситуацией с подоходным налогообложением клиента-инвестора. В последующих главах мы рассмотрим порядок расчета общего коэффициента капитализации по рыночным данным, методами инвестиционной группы и ипотечно-инвестиционного анализа.

⇐ Предыдущая123456

Метод, отражающий использование недвижимости в качестве источника дохода, называется методом капитализации дохода. Его экономическое содержание заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости определенным образом соотносятся со стоимостью недви­жимости. Нетрудно заметить, что в данном случае недвижимость рассмат­ривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Таким образом, необходимо соотнести между собой поток доходов с величиной стоимо­сти (размером фонда).

Если в качестве потока фигурируют доходы, то есть денежные поступ­ления, ситуация несколько осложняется. Если капи­тал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна,- она назы­вается процентом на капитал.

Таким образом можно определить стоимостной эквивалент доходной недвижимости:

где V - стоимость на данный момент, I- доход, a R - ставка капита­лизации.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имуще­ства, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другиефакторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собствен­ный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала. Приемлемая норма прибыли представляет собой уровень рентабельно­сти при равновесном, или близком к равновесному, состоянии рынка не­движимости.

Естественно, что норма прибыли при вложениях в недвижимость не может быть ниже ставки процента по денежным вкладам, - в противном случае все инвесторы избрали бы именно этот вариант инвестирования (он, к тому же, требует меньших издержек). Таким образом, ставка процента может рассматриваться в качестве минимальной нормы прибыли.

Инвестор или собственник должны также учитывать основные виды рисков, наличие которых способно уменьшить размер ожидаемых дохо­дов. Поскольку все ожидаемые доходы являются будущими, то неизбежно возникает фактор неопределенности, конкретным выражением которого являемся уровень риска. Для компенсации действия факторов риска нор­ма прибыли должна быть соответствующим образом увеличена.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмеще­ние представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспе­чения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных.

Метод прямой капитализации применяется, если соблюдены два условия. Во-первых, возможности, предоставляемые вложением капитала в оценивае­мую недвижимость, должны быть аналогичны возможностям от инвестиро­вания в недавно купленные объекты доходной недвижимости. Во-вторых, соответствующая структура общих ставок выявляется на основе анализа продаж доходной недвижимости.

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым:

Стоимость объекта недвижимости:

Сон= NOI / R o Сон=NOI/(R-AR) (8)

где NOI – ожидаемый чистый операционный доход

R = R0 + AR, (9)

где R0 - безрисковая ставка (норма прибыли);

AR - надбавка за риск и возмещение капитала.

Такой подход к формированию ставки капитализации (последователь­ным наращиванием базовой ставки) носит название кумулятивного метода.

Следует отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Методы прямой капитализации просты, и их можно применять, не об­ладая глубокими знаниями в области математики и финансов. Легкость расчета делает прямую капитализацию обманчиво привлекательной; но всегда следует помнить, что подлежащие оценке объекты недвижимости и сравнимые с ними объекты (по которым строят ставки или коэффициен­ты) должны быть аналогичны друг другу, или различия между ними необходимо скорректировать внесением поправок. Кроме того, должен быть выработан некоторый алгоритм расчета ставок или коэффициентов капитализации, определяемых на основе анализа рынка. Логика такого алгоритма достаточно проста. Ставка капитализации должна соответство­вать реальным условиям рынка, следовательно, определена она может быть только на основе рыночных показателей.

Заключение

Как следует из положений стандартов, «все методы, процедуры и техники измерения рыночной стоимости, если они основаны на рыночных показателях и при этом правильно применены, ведут к одному и тому же выражению рыночной стоимости». Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Каждый из трех рассмотренных подходов предполагает использование при оценке присущих ему методов:

— метод прямой капитализации доходов;

— метод сравнения продаж;

— метод сравнительной единицы.

Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.

Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости. При обработке данных предприняты специальные меры, позволяющие защитить кредитора от завышения оценки. В связи с этим сравнительному подходу присваивается наибольший вес.

Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные особенности и физическое состояние объекта. В то же время информационная база не совершенна. Основные проблемы связаны с оценкой стоимости земли. Кроме того, при расчете восстановительной стоимости приходится полагаться на усредненные индексы пересчета в текущие цены, что может привести к ошибкам.

Доходный подход построен на рыночных данных и лишен некоторых недостатков затратного подхода. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.

Оценка недвижимости — наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Список используемой литературы

1. Лекции по курсу «Экономика недвижимости», проф., к.э.н. Ю.Н.

   Метод капитализации дохода в оценке недвижимости

   Кулаков, 2011 г.

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации»

3. Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

Доходный подход (метод капитализации дохода)

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.

В качестве таких доходов выступают:

• доход от эксплуатации недвижимости;
• доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходи недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

· величины будущих доходов;

· периода получения доходов;

· времени получения доходов.

В общем виде, основу доходного подхода (используемого и при оценке бизнеса) составляет простая и известная формула: доход равен стоимости, умноженной на ставку капитализации:

Из этого в свою очередь следует:

Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

Эта общая формула и лежит в основе всех разновидностей доходного подхода

Доходный подход может быть реализован в трех основных вариантах:

Метод валовой ренты (часто рассматривается как разновидность метода сравнительного анализа продаж).

Метод прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Применение любого из методов осуществляется из предположения, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью. Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа.

Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).

Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи сопоставимых с оцениваемым объектам (отсюда он может рассматриваться как разновидность МСП).

Например, есть следующие данные:

Исходя из этих данных оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения «цена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.

Соотношение «цена/рента» носит название валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier — GRM).

Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо также воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов.

Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на GRM:

V = R*GRM.

Метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта.

Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД или N0I - net operating income) и ставка капитализации - R (rate). В этом случае задача оценщика состоит прежде всего в том, чтобы грамотно определить чистый операционный доход (ЧОД) от оцениваемого объекта недвижимости.

Под чистым операционным доходом от объекта недвижимости понимается разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП).

МПК предполагает использование формулы:

V=NOI/r,

где r - ставка капитализации.

Соответственно для применения МПК необходимо:

1. определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
2. определить величину ставки капитализации;
3. применить формулу.

МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.

Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и пр.

Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде получения дохода, времени его получения, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.

Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денежной единицы, вложенной в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:

FV = PV(l + r)n,

где FV - будущая стоимость,

PV - текущая (настоящая) стоимость,

г - ставка капитализации,

n- число периодов получения дохода.

Соответственно этому:

PV = FV/(1 + г) n или FV*1/(1 + г)n,

где 1/(1 + г) n - коэффициент дисконтирования, величина, обратная ставке капитализации.

Применение МДДП позволяет учесть:

Изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени;

Доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи (величину реверсии);

Изменение стоимости объекта с течением времени.

При оценке недвижимости последнее обстоятельство имеет существенное значение с учетом того, что объект недвижимости, взятый как единство земли и произведенных улучшений, испытывает на себе воздействие противоположных тенденций - износа (и, следовательно, утраты стоимости), улучшений и роста стоимости земли.

Для того чтобы учесть это влияние, при оценке недвижимости методом дисконтирования денежных потоков вводятся понятия: «ставка дохода на капитал» и «ставка возврата капитала». В результате ставка дисконтирования предстает как их сумма и не совпадает по величине со ставкой капитализации, Которая отражает только доходность капитала.

В связи с этим полная формула метода будет выглядеть следующим образом:

где PV - настоящая стоимость (present value),

CFi - денежный поток в i-й период,

n - число периодов,

r - ставка дисконтирования.

В любом случае применение методов МПК и МДДП предполагает правильный учет величины ставки капитализации. Здесь применяются следующие методы.

Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации: изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и применяется для данного объекта.

Метод кумулятивного построения - ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск. Безрисковая ставка в разных странах определяется по-разному. В США - это ставка дохода по государственным ценным бумагам.

Аудиторско-Оценочная группа "Реал-Аудит"

В России определение безрисковой ставки - сложная проблема. На практике используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).

Премия за риск:

премия за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;

компенсация за низкую ликвидность актива;

компенсация за возможное неэффективное управление;

поправка на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.

Например:

безрисковая ставка - 9 %;

дополнительный риск - 5 %;

поправка на управление - 2 %;

поправка на ликвидность - 4 %.

Итого: норма доходности на капитал должна быть равна,- 19 % или 0,19.

Помимо этого, нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то нужно добавить ставку возврата капитала = 5 %. Следовательно, общий уровень ставки капитализации будет равен 0,24.

Оценка недвижимости методом капитализации дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:

— метод кумулятивного построения;

— с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на

изменение стоимости актива);

— метод рыночной выжимки;

— метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Метод кумулятивного построения – ставка дохода на инвестиции строится на базе:

— безрисковой ставки ();

— премии за риск ();

— премии за низкую ликвидность ();

— премию за инвестиционный менеджмент ().

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат -коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап = Rдох кап + Rнорм возвр,

где Rкап – коэффициент капитализации, Rдох кап – ставка дохода на капитал, Rнорм возвр – норма возврата капитала.

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (Rнорм возвр):

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями.

Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата — ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rнорм возвр = ,

Rкап = Rдох кап +

где t – оставшийся срок экономической жизни, в годах; Rдох кап – ставка доходности инвестиций, %.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента (i), что и по инвестициям

Rкап = i +

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке ):

Rкап = i +

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки. Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:

где ЧОД i – чистый операционный доход j-го объекта-аналога; – цена продажи j-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом связанных инвестиций. Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы:

R = М Rm + (1 – M) Re

где М – коэффициент ипотечной задолженности; Re – коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается; Rm — к оэффициент капитализации для заемного капитала.

Метод капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Как и другие варианты доходного подхода, он основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость доли собственности на предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесёт эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой

где V – оценённая стоимость; D – чистый доход (чистая прибыль); Kk – ставка капитализации.

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуаций, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными). Применяется для оценки «зрелых» предприятий, которые имеют определённую прибыльную историю хозяйственной деятельности, успели накопить активы, стабильно функционируют.

Метод капитализации

По сравнению с методом ДДП данный метод достаточно прост, так как не требует составления средне- и долгосрочных прогнозов доходов, но его применение ограничивается предприятиями со стабильными доходами, рынок сбыта которых устоялся и в долгосрочной перспективе не предполагаются его изменения.

Метод капитализации дохода – оценка имущества на основе капитализации дохода за первый прогнозный год при предположении, что величина дохода будет такой же и в последующие прогнозные годы.

Капитализация дохода – процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки предприятия методом капитализации дохода:

1) анализ финансовой отчётности, её нормализация и трансформация (при необходимости);

2) выбор вида дохода, который будет капитализирован;

3) расчёт адекватной ставки капитализации;

4) определение предварительной величины стоимости;

5) проведение поправок на наличие нефункционирующих активов;

6) проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.

1. Анализ финансовой отчётности. Основными документами для анализа финансовой отчётности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчёт и отчёт о финансовых результатах. При анализе финансовых отчётов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т. е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчёта о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть доходы или убытки от продажи активов, части предприятия, поступления по различным видам страхования, поступления от удовлетворения судебных исков, последствия забастовок или длительных перерывов в работе и др.

Кроме того, оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчётности, под которой понимается перевод её на общепринятые стандарты бухгалтерского учёта (западные). Данная операция при оценке не обязательна, но желательна.

2. Выбор вида дохода, который будет капитализирован. В качестве капитализируемого дохода здесь могут выступать выручка или показатели, так или иначе учитывающие амортизационные отчисления: чистая прибыль после уплаты налогов, прибыль до уплаты налогов, величина денежного потока.

Данный этап подразумевает фактически выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которого будут капитализированы. Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

· прибылью последнего отчётного года;

· прибылью первого прогнозного года;

· средней величиной прибыли за несколько отчётных лет.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчётного года.

3. Расчёт адекватной ставки капитализации. Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путём вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставка капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

Ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Проще говоря, ставка капитализации – коэффициент, преобразующий доход одного года в стоимость объекта. Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя возможные методики.

При известной ставке дисконтирования ставка капитализации в общем виде

Kk = r – q, (20)

где Kk – ставка капитализации; r – ставка дисконтирования; q – долгосрочные темпы роста дохода или денежного потока.

Если темп роста дохода предполагается равным нулю, ставка капитализации будет равна ставке дисконтирования.

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• метод рыночной выжимки;
• метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

V = I/R, где:

• V — стоимость объекта недвижимого имущества;
• I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
• R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

• оплата электроэнергии;
• оплата охраны объекта;
• заработная плата различных служащих;
• другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

Рм = ДО/ИК, где:

• Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
• ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
• ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

Ре = ДП/К, где:

• Ре — норма доходности собственного капитала;
• ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
• К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 - M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.